Kira Uyuşmazlıklarında Sözleşmenin Feshi ve Tahliye Davaları

Kira Uyuşmazlıklarında Sözleşmenin Feshi ve Tahliye Davaları

  Şubat 18, 2025    HUKUK

---

Kira uyuşmazlıkları son günlerde sıklıkla gündeme gelen konular arasında yer almaktadır. Bizde bu yazımızda kira sözleşmesinin hangi durumlarda sona erdiği ve hangi durumlarda tahliye davasının açılacağı hakkında bilgilendireceğiz. Öncelikle belirtmeliyiz ki kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması zorunludur. Bu süreç olumsuz sonuçlanırsa artık dava açma yoluna başvurulabilir. Bu küçük dipnotun ardından kira sözleşmesi hangi şartlarda feshedilebilir öncelikle bunları inceleyelim.

a) Genel Sona Erme Sebepleri

• Kiracının Temerrüdü : Kiracı kirayı ödemede temerüde düşerse kanunda verilen sürelere uygun fesih bildiriminde bulunarak feshedebilir.

• Önemli sebeplerle Fesih : Kira ilişkisi çekilmez hale gelmişse yasal sürelere uyarak feshedilir.

• Kiracının İflası: Kiracı iflas etmişse uygun sürede teminat göstermesi istenir eğer göstermezse sözleşme feshedilir.

• Kiracının Ölümü : Duruma göre sona erebilir veya mirasçıları ile sürdürülebilir.

b) Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiranın sona ermesi

• Belirli Süre:

Kiracı sözleşme bitiminden 15 gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshedebilir. Eğer herhangi bir bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı şartlara 1 yıl uzar.

Kiraya veren 10 yıllık süreyi bekleyerek olağan fesih yoluna başvurabilir ya da birazdan bahsedeceğimiz özel sebepler mevcutsa tahliye davası açabilir.

• Belirsiz Süre : 

Kiracı her zaman feshedebilir.

Kiraya veren 10 yıl geçtikten sonra, her uzama yılının bitiminden 3 ay önce bildirimde bulunarak feshedebilir.

b) Tahliye Davası Hangi Durumlarda Açılır ?

Özel Sebepler

1-  İhtiyaç Sebebiyle 

2- Yazılı taahhütnamenin bulunması 

3- Kiralananın yeniden inşa ve imarı

4- Kiracının aynı ilçe veya bölgede oturmaya elverişli konutunun olması 

Bu yazımızda genel hatlarıyla kiranın sona erme ve tahliye davalarının açılmasındaki özel sebeplerden bahsetmiş olduk. Bu konu hakkında  bahsedilecek çok fazla detay bulunmaktadır. İyi bir hukuki danışmanlık alarak kafanızdaki soru işaretlerini giderebilir Eğer dava açmayı düşünürseniz daha sağlıklı bir süreç geçirmiş olursunuz. 

Daha Fazla

9. Yargı Paketi ile Yapılan Değişiklikler

9. Yargı Paketi ile Yapılan Değişiklikler

  Kasım 10, 2024    HUKUK

---

17 Farklı kanunda değişiklik ve düzenleme içeren kanun teklifi TBMM genel kurulunda kabul edildi. 

Şimdi 9. Yargı paketinde yer alan bu düzenlemelere bir göz atalım.

1- Anneye de baba ile çocuk arasındaki soy bağının reddi için dava açma hakkı verilmiştir.

2- Evlatlığın nüfus kaydına anne ve babası olarak evlat edinenlerin adlarının yazılabilmesine imkan tanınmıştır.

3- Hukuk Mesleklerine Giriş Sınavlarının niteliğini ve kalitesini daha da artıran düzenlemeler yapmıştır.

4- Mesleğinde 20 yıl kıdeme sahip hukukçuların arabuluculuk eğitimi alarak arabulucu olabilmelerine imkan tanınmıştır.

5- Tarafların arabuluculuk müzakerelerine katılmalarını teşvik eden düzenlemeler yapılmıştır.

6- Taşınmazın aynına ilişkin icra edilebilirlik şerhi verilen arabuluculuk anlaşma belgesiyle taraflardan birinin tapu müdürlüğüne giderek tek başına tescil talebinde bulunabilmesi sağlanmıştır.

7- Birden fazla baronun bulunduğu illerde barolara gönderilecek adli yardım ödeneğinin oranı yeniden belirlenmiştir.

8- Baroların adli yardım sistemi kapsamında hak ettikleri birikmiş adli yardım ücretlerinin 15 gün içinde Türkiye Barolar Birliği hesabına aktarılması sağlanmıştır.

9- İstinaf ve temyiz kanun yolunda hak arama hürriyetinin daha etkin şekilde kullanılabilmesi için düzenlemeler yapılmıştır.

10- İstinaf kanun yolunda aynı bölge adliye mahkemesi içerisindeki hukuk daireleri arasındaki iş bölümü uyuşmazlıklarının kısa sürede giderilmesi sağlanarak dosyaların istinaf aşamasında görülme süreleri kısaltılmıştır.

11- Hakaret suçunun sesli, yazılı veya görüntülü bir iletiyle işlenmesi hali, uzlaştırma kapsamından çıkartılarak ön ödeme kapsamına alınmıştır.

12- Ceza muhakemesinde yapılan uzlaşma görüşmeleri sırasında tespit edilemeyen veya uzlaşmadan sonra ortaya çıkan zararlanın tazmini için mağdura hukuk mahkemelerinde dava açabilme imkânı tanınmıştır.

13- Uzlaştırmanın gereklerinin yerine getirilmemesi halinde, mahkemece yargılamaya kaldığı yerden devam olunacağı düzenlenmiştir.

14- Mevcut uzlaştırmacıların hakları korunarak uzlaştırmacıların sadece hukuk fakültesi mezunlarından olması sağlanmıştır.

16- Trafikten men edilerek alıkonulan araçlardan yediemin otoparklarında bulunup da sahipleri tarafından teslim alınmayan veya sahiplerine ulaşılamayan araçların satış usulü kolaylaştırılarak bu araçlar ekonomiye kazandırılacaktır.

18- Açık artırma suretiyle yapılan e-satışlarda bir defaya mahsus 10 dakika olan uzama süresinin, her yeni tekliften itibaren yeniden başlamak üzere 3'er dakikalık sürelerin 1 saate kadar uzamasına imkan sağlanmıştır.Ayrıca teklifler arasındaki farkın muhammen bedelin binde 1'i yerine binde 5'inden ve her halde 1000 TL'den az olmaması sağlanmıştır.

19- Çocuk Koruma Kanununda düzenlenen tedbirlerin uygulanması için görevlendirilen sözleşmeli sosyal çalışma görevlilerine de ödenek verilmesi sağlanmaktadır.

Daha Fazla

Kişisel Verilerin Korunması

Kişisel Verilerin Korunması

  Eylül 22, 2024    HUKUK

---

Kişisel Verilerin Korunması Neden Önemli ?

Giriş

Kişisel verilerin korunması Anayasa’da ön görülen özel hayatın gizliliği ve temel hak ve özgürlüklerin korunması açısından önem arz etmektedir. Kişilerin bilgilerinin bilinçsizce toplanması , yayılması çeşitli mağduriyetlere yol açabileceğinden hem ulusal hem uluslararası hukuk düzeninde bu konu hakkında çeşitli düzenlemeler yapılmıştır.

Uluslararası düzenlemeler arasında olan ve Türkiye tarafından imzalanarak iç hukuka dahil edilen sözleşmelerden bazıları aşağıdaki gibidir:

·         108 No’lu Kişisel Verilerin Otomatik İşleme Tabi Tutulması Karşısında Bireylerin Korunması Sözleşmesi (Avrupa Konseyi )

·         181 No’lu Kişisel Verilerin Otomatik İşleme Tabi Tutulması Karşısında Bireylerin Korunması Sözleşmesi’ne Ek Denetleyici Makamlar ve Sınıraşan Veri Akışına İlişkin Protokol (Avrupa Konseyi )

·         2016/679 Avrupa Birliği Genel Veri Koruma Tüzüğü (GDPR)

Ulusal anlamda ise ilk olarak 2010 yılında  Anayasa’nın 20. Maddesine eklenen ek fıkra ile kişisel veriler koruma altına alınmış daha sonra 2016 yılında KVKK kanunu yürürlüğe girmiştir. Bunlar dışında Türk Ceza Kanununun 135, 136, 138 ve 140. maddeleri ile de kişisel veriler hakkında suçlar düzenlenmiştir.

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ( KVKK) Hakkında Bilinmesi Gerekenler

Kanun Kimleri Kapsamaktadır ?

Bu kanun kapsamında koruma altına alınan kişisel veriler sadece gerçek kişilere ait olan kişisel veriler olup, tüzel kişilere ait olanlar hukuken koruma altında bulunmamaktadır. Kanunun belirlediği usul ve esaslar ise kamu kurumları da dahil olmak üzere tüm kurum ve kuruluşları için geçerlidir.

Kişisel Veri Nedir?

Kişisel veriden söz edebilmek için, verinin bir kişiye ilişkin olması ve bu kişinin de belirli ya da belirlenebilir nitelikte olması gerekmektedir. Somutlaştırmamız gerekirse bir kişinin adı, soyadı, doğum tarihi, resimleri, telefon numarası , lakapları , IP adresi , hobileri gibi pek çok bilgi kişisel veriye girmektedir.

Özel Nitelikli Kişisel Veriler Nelerdir ?

KVKK madde 6’ya göre ; kişilerin ırkı, etnik kökeni, siyasi düşüncesi, felsefi inancı, dini, mezhebi veya diğer inançları, kılık ve kıyafeti, dernek, vakıf ya da sendika üyeliği, sağlığı, cinsel hayatı, ceza mahkûmiyeti ve güvenlik tedbirleriyle ilgili verileri ile biyometrik ve genetik verileri özel nitelikli kişisel veridir.

Kişisel Verilerin İşlenmesi

Kişisel veriler, ancak  kanunda öngörülen usul ve esaslara uygun olarak işlenebilir. Kişisel verilerin işlenmesinde kanunda belirtilen ilkelere uyulması şarttır.

Verilerin işlenmesinde önemli olan bir diğer husus kanunda belirtilen şartlara uygun olmasıdır. Kişisel veriler kural olarak  ilgilinin açık rızası olmadan işlenmez. İstisna olarak ise kanunun 5. Madde 2. Fıkrada  sayılan hallerde açık rıza aranmayabilir.  Özel nitelikli kişisel verilerin ise işlenmesi kural olarak yasaktır. Ancak kanunun 6. Maddesi 3. Fıkrasında sayılan hallerde işlenebilmektedir.

 

Kanunda kişisel verilerin nasıl işleneceği dışında veri sorumlusunun hak ve yükümlülüklerine de yer verilmiştir bunlara geçmeden önce veri sorumlusu ve veri işleyen kimdir bunu inleyelim.

Veri Sorumlusu Kimdir ?

Kanuni tanıma göre hangi verilerin hangi amaçla toplanacağını belirleyen ve veri kayıt sisteminin kurulmasından ve yönetilmesinden sorumlu olan gerçek veya tüzel kişiyi ifade eder.

Veri işleyen ise veri sorumlusunun verdiği yetkiye dayanarak onun adına kişisel verileri işleyen gerçek veya tüzel kişidir.

Örnek vermek gerekirse bir şirketin kendi personeliyle ilgili tuttuğu veriler yönünden şirket, veri sorumlusuyken, müşterileriyle ilgili tuttuğu veriler yönünden veri işleyen sıfatındadır.

Yükümlülükler

Veri sorumlusu;  Kişisel verilerin hukuka aykırı olarak işlenmesini önlemek, kişisel verilere hukuka aykırı olarak erişilmesini önlemek, kişisel verilerin muhafazasını sağlamak amacıyla uygun her türlü güvenlik tedbirlerini almak zorundadır.

Herkes, veri sorumlusuna başvurarak kendisiyle ilgili; Kişisel veri işlenip işlenmediğini öğrenme, kişisel verilerin işlenme amacını ve bunların amacına uygun kullanılıp kullanılmadığını öğrenme gibi haklara sahiptir.

 

KAYNAKÇA

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu ve Uygulaması

Kişisel Verilerin Korunması Kanunu

 

Daha Fazla

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir ?

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir ?

  Ağustos 28, 2024    HUKUK

---

Vasiyetname Nasıl Düzenlenir?

VASİYETNAME YAPARKEN NELERE DİKKAT EDİLMELİ

Vasiyetname Nedir?

Vasiyetname, miras bırakanın son istek ve arzuları ile mirasının paylaşım esaslarını belirleyen yazılı belge veya sözlü beyanından oluşan bir ölüme bağlı tasarruftur.

Ehliyet :

Vasiyet yapabilmek için ayırt etme gücüne sahip olmak ve 15 yaşını doldurmak gerekir.

İrade Sakatlığı :

Miras bırakanın yanılma, aldatma, korkutma veya zorlama etkisi altında yaptığı ölüme bağlı tasarruf geçersizdir. Ancak, miras bırakan yanıldığını veya aldatıldığını öğrendiği ya da korkutma veya zorlamanın etkisinden kurtulduğu günden başlayarak bir yıl içinde tasarruftan dönmediği takdirde tasarruf geçerli sayılır. (TMK 504)

Vasiyetnamenin şekli :

Kanuna göre vasiyetname resmi şekilde veya miras bırakanın el yazısı ile ya da sözlü şekilde yapılabilir.

Resmî vasiyetname, iki tanığın katılmasıyla resmî memur tarafından düzenlenir. Resmî memur, sulh hâkimi, noter veya kanunla kendisine bu yetki verilmiş diğer bir görevli olabilir. Genellikle notlerler aracılığıyla yapılan resmi vasiyetnameler onaylama değil düzenleme yoluyla yapılır. Miras bırakan, arzularını resmî memura bildirir. Bunun üzerine memur vasiyetnameyi yazar veya yazdırır ve okuması için miras bırakana verir.

El yazılı vasiyetnamenin yapıldığı yıl, ay ve gün gösterilerek başından sonuna kadar mirasbırakanın el yazısıyla yazılmış ve imzalanmış olması zorunludur.

El yazılı vasiyetname, saklanmak üzere açık veya kapalı olarak notere, sulh hâkimine veya yetkili memura bırakılabilir. Bu şekilde yapılması kaybolmaması veya ortadan kaldırılmaması açısından daha güvenli olmaktadır.

Sözlü vasiyetname yazılı belge düzenlenemediği olağanüstü durumlarda (savaş , doğal afetler gibi ) en az iki tanıkla yapılır. Bu haller dışında yapılan sözlü vasiyetnameler geçersizdir. Mirasbırakan için sonradan diğer şekillerde vasiyetname yapma olanağı doğarsa, bu tarihin üzerinden bir ay geçince sözlü vasiyet hükümden düşer.  

Vasiyetin geçerli olabilmesi için bahsettiğimiz şekil şartlarına uygun olarak yapılması gerekir.

Tasarruf Edilebilir Kısım

Mirasçı olarak altsoyu (çocuk, torun), ana ve babası veya eşi bulunan miras bırakan, mirasının Türk Medeni Kanunda sayılan saklı paylar dışında kalan kısmında ölüme bağlı tasarrufta bulunabilir. Saklı payı bulunan mirasçılara bu paylar bırakılmadan tamamı üzerinden ölüme bağlı tasarrufta bulunulamaz. Ancak bu mirasçılardan hiçbiri yoksa, miras bırakan mirasının tamamında tasarruf edebilir. 

Vasiyetname ile mirasçı mirastan çıkarılabilir mi ?

Mirastan çıkarma bir diğer tabiriyle mirastan reddetme miras sözleşmesi veya vasiyetname ile yapılabilir. Ancak bu işlem kanunda belirtilen sebepler söz konusuysa yapılır. Tmk 510 . madde bu sebeplerden bahsetmektedir :

1. Mirasçı, miras bırakana veya miras bırakanın yakınlarından birine karşı ağır bir suç işlemişse,

2. Mirasçı, miras bırakana veya miras bırakanın ailesi üyelerine karşı aile hukukundan doğan yükümlülüklerini önemli ölçüde yerine getirmemişse ,

bahsedilen bu hallerde miras bırakan mirasçıyı mirastan mahrum bırakabilir.

Mirastan çıkarma sebeplerine örnek vermek gerekirse; ilk madde için mirasçının miras bırakanı öldürmeye teşebbüs etmesi  veya öldürmesi geçerli bir sebeptir. İkinci madde içinse mirasçının miras bırakana karşı yerine getirmesi gereken bakım ve gözetim yükümlülüğünü önemli derecede ihlal etmesi örnektir.

Buradan da anlaşılacağı üzere halk arasında sıklıkla "seni mirasımdan reddediyorum" gibi ifadeler her durumda mirastan çıkarma sebebi oluşturmayabilir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi sadece kanunda yazan sebeplerle mirastan mahrum bırakılabilir.

Daha Fazla

Ölüm Karinesi ve Gaiplik

Ölüm Karinesi ve Gaiplik

  Temmuz 16, 2024    HUKUK

---

Medeni Kanun Kapsamında Ölüm Karinesi ve Gaiplik

Giriş

Ölüm karinesi ve gaiplik sıklıkla birbirine karıştırılan kavramlardır. Bu yazımızda ölüm karinesi ve gaiplik arasındaki farklara değineceğiz.

a) Ölüm Karinesi Nedir ?

Ölüm karinesi medeni kanunun 31. maddesinde düzenlenmektedir.  Ölüm karinesinin uygulanabilmesi için  kişinin ölümüne kesin gözüyle bakılacak bir durum altında kaybolması ve cesedinin bulunamaması gerekmektedir. Örneğin bir uçak düşmüş ve enkazdan kimse sağ olarak kurtulamamışsa bu durumda ölüm karinesi işletilebilir. Burada önemli nokta kimsenin sağ kurtulamamış olmasıdır.  Ufak bir şüphe dahi varsa ölüm karinesi değil gaiplik uygulanır.

• Ölüm karinesinin sonuçları

Ölüm karinesi, ölümle aynı sonuçları doğurur. Evlilik kendiliğinden sonra erer, kişinin mirası teminat gösterilmeden mirasçılara geçer. 

aa ) Birlikte ölüm karinesi

Aynı aileden kimin önce kimin sonra öldüğü tespit edilemiyorsa aynı anda öldükleri varsayılır. Örnekle açıklayacak olursak bir depremde enkaz altında kalan baba oğuldan hangisinin önce öldüğü tespit edilemezse aynı anda öldükleri varsayılır. Bu durum mirasçılık açısından önem taşımaktadır. Şayet babanın oğuldan önce öldüğü tespit edilmişse oğul açısından mirasçılık durumu ortaya çıkacaktır. Aynı anda öldükleri varsayımında ise ikisi de birbirine mirasçı olamamaktadır.

b) Gaiplik

Medeni kanunun 32. maddesinde düzenlenmektedir. Ölüm tehlikesi içinde kaybolan veya kendisinden uzun zamandan beri haber alınamayan bir kimsenin ölümü hakkında kuvvetli olasılık varsa, mahkeme bu kişinin gaipliğine karar verebilir. Örneğin bir kişi depremde enkaz altında kaldığını varsayalım. Yıkılan bu binadan kurtulanlar varsa söz konusu bu kişi hakkında gaiplik kararı verilir. Çünkü ölümü kesin değildir. Kurtarma çalışmaları sonucunda kurtulmuş olma ihtimali vardır. 

• Gaiplik ve şartları

Gaipliğe hükmedilmesi için iki şart vardır. Birincisi ölüm tehlikesi içinde kaybolmada 1 yıl,  uzun süredir haber alınamamada 5 yıl geçmeli. İkincisi ise gaip olduğu düşünülen kişi hakkında, aralarında 6 ay bulunmak şartıyla 2 kere ilan yapılmalıdır. Bu şartlar gerçekleştikten sonra hakim gaipliğe karar verir.

• Gaipliğin sonuçları 

Gaiplik ölüm gibi sonuçlar doğurmaz. Örneğin evlilik kendiliğinden feshedilmez, mirasçıların miras için teminat göstermeleri gerekir.

Sonuç

Bu yazımızda medeni kanun kapsamında ölüm karinesi ve gaiplik hakkında temel bilgiler ve aralarında ayrımlardan kısaca bahsettik. Özellikle ölüm karinesi ve gaiplik arasındaki  farkı kavramak bizim için önem arz etmektedir.

Ölüm karinesi , gaiplik Ölüm karinesi , gaiplik Ölüm karinesi , gaiplik

Daha Fazla